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<{配资门户}>小产权房能贷款吗？小心钱房两空，合同无效风险大

绿证办不下来还遭开发商索房索赔 仲裁结果又是“购房合同无效” 买方恐钱房两空

本报讯 （记者肖陆军摄影报道）对于许多购买“小产权房”的业主来说，首先面临的就是一个违约风险：无论是你要求退房退款或者是房价暴涨，开发商或业主表示不卖了，你和开发商签订的合同一旦诉诸法律可能是个无效合同。

深圳市民李昊阳最近两个月来就非常焦虑，自己十年前购买了龙华一“小产权”别墅，因为开发商承诺的“绿证”没办下来，自己购房的尾款一直没付清。事情就此埋下隐患。开发商去年以“合同无效”索房，李昊阳可能面临钱房两空的悲惨处境。

十年前：

办不来“绿本” 约定“先住着”

2004年11月8日，虽然明知道是“小产权”房，但看在开发商承诺办绿本的条件下，深圳市民李昊阳前后交了部分购房款51.72万元，购买了宝安区三联墩背村“云都别墅（现名为港侨新村）9栋D号房”。

记者了解到，别墅的售价原本是116万元。在首先付了35万元首付款后，李昊阳与经宏鹏公司签订了《房地产转让合同书》，双方约定：房子尾款81万元自2004年12月12日起分60个月支付。此外，开发商承诺自合同生效之日起7日内到国土部门备案登记，以及后续为李昊阳办理“房地产证”。如果合同签订一年半后“绿证”还没办好，开发商应该双倍退还李昊阳的购房费。合同还特意注明：“绿证”即依深圳处理土地历史遗留问题程序核发的产权证。

李昊阳介绍，因为说好的绿证一直办不下来，在连续供了11月的楼后，自己于2005年9月向开发商提出退房申请，结果开发商公司既不同意退房也没有双倍返回已交房款，只是双方口头约定说房子先住着小产权房能贷款吗？小心钱房两空，合同无效风险大，等房产证办好后一次性再付清房款，因此自2005年11月起，李昊阳未再向经宏鹏公司支付剩余购房款。

十年后：

开发商索房索房屋使用费

这暂时的“先住着”一住就住到了2013年8月。2013年8月16日，开发商经宏鹏公司突然向深圳市仲裁委员会提出仲裁申请，要求确认该公司与李昊阳签订的《房地产转让合同》无效，要求李昊阳将该房屋返还，并且索要62.4万元巨额房屋使用费。

在仲裁申请书中，经宏鹏公司表示，在自己办理“绿本”房产证期间，被政府告知该房屋属于违法私房性质，不能够办理房产证，双方的合同属于无效合同。

因此，经宏鹏公司向深圳市仲裁委员会提出仲裁申请：裁定购房合同无效。除了要求李昊阳将房屋返还，还要求李昊阳须按照每月6000元的使用费，支付从2004年11月至2013年7月共计8年零8个月的房屋使用费62.4元，在扣除了李昊阳之前所交的购房本息的51.72万元后，李昊阳还需支付差额10.68万元。

在李昊阳看来，办不了绿证是影响交易无法完成的主要原因，开发商应该承担主要责任，“如今开发商却还要追讨每月6000元的使用费，实在荒谬。”

深圳仲裁委员会：

合同无效 驳回索要使用费要求

今年5月20日，深圳仲裁委员会审理后，裁决该合同无效。仲裁庭分析认为，双方对于转让合同的标的物是农村违建房屋的事实并无异议。双方签订合同的行为，是以合法形式掩盖转让农村集体用地上违法建筑的非法目的，双方的合同是无效合同。

根据仲裁庭的测算，即使按照每年7.2%的银行同期贷款利率计算，过去8年又8个月，哪怕仅计算35万元的首期款利息就有21.84万元，而如果按实将李昊阳已支付的51.72万元购房款与同期利息相加，总额显然高于开发商要求的62.4万元，因此，驳回了开发商要求李昊阳补交10.68万元房屋使用费的要求。

历史违建处理办法成为仲裁依据到底合不合理？

按照仲裁庭的裁决结果，李先生可能面临的是钱房两空的结果。目前小产权的房子能贷款吗，李昊阳已向深圳市中级人民法院申请撤销该裁决。

在这一关于“小产权房”的争议纠纷中，裁决依据就是今年4月1日正式生效的《